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92、房屋登记机构已尽到合理的、必要的审查义务的房屋登记行为应得到维护
青海省政府法制办公室:http://www.qhfzb.gov.cn    来源:    创建时间:2012/11/19 10:42:45    

    申请人:刘某、姚甲、姚乙

被申请人:某市建设委员会

第三人:陈某

案由:房屋行政登记

案情:

坐落于某区某胡同20号楼13单元216号房屋建筑面积89.62平方米,系姚某与其妻吕某夫妻关系存续期间取得的财产,房屋所有权人登记为姚某。吕某去世后,姚某、吕某之母刘某、姚某与吕某之子女姚甲、姚乙共同办理了继承公证书,确认上述房屋的被继承人吕某的份额应由姚某、刘某、姚甲、姚乙四人共同继承。取得公证处出具的公证书后,四人未到当地的房屋登记机构办理房屋产权转移登记。后经房屋中介公司介绍,姚某与陈某达成房屋买卖协议,双方签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定姚某将涉案房屋出售给陈某,成交价格为169万元。二人向某市建设委员会(某市建委)申请转移登记。在某市建委工作人员对姚某、陈某进行询问后制作的询问笔录上申请登记的房屋是否为共有房屋一栏处,姚某填写并签字。房屋登记机构受理了该项申请并予以审核,审核结果为同意办理转移登记、准予发证。在某市建委将房屋产权转移情况记载于房屋登记簿后陈某领取了房屋所有权证。姚甲、姚乙及刘某以某市建委对于房屋共有权人即姚甲三人未出具同意买卖房屋的书面意见和房屋买卖合同中成交价格与实际成交价格不一致等内容未尽到审查义务为由,向复议机关申请行政复议,要求撤销陈某取得的房屋所有权证。

在申请行政复议前,姚甲、姚乙、吕某之母刘某已向某区法院提起民事诉讼,以姚某将房屋卖予陈某侵犯刘某三人对房屋所享有的权利为由,要求确认姚某、陈某就涉案房屋签订的房屋买卖合同即上述成交价格为169万元的《北京市存量房屋买卖合同》无效。经审理,某区法院以该合同有效,陈某属于善意取得为由,作出驳回刘某、姚甲、姚乙等三人诉讼请求的判决。该判决亦被二审法院予以维持。

审理结果:

经审查,复议机关认为,某市建委在收到姚某、陈某提交的房屋权属转移登记申请后,根据申请登记事项,审核了申请人提供的材料,包括申请人的身份证件、姚某的房屋所有权证、房屋买卖合同等材料,同时对申请人进行了必要的询问。根据姚某在询问笔录中申请登记房屋是否为共有房屋(包括夫妻共有)一栏中填写的事实,以及房屋登记薄上记载姚某为涉案房屋唯一权利人等情况,应当认为,对于申请登记房屋是否为共同财产等事项,某市建委作为房屋登记机构已经尽到合理的、必要的审查义务。某市建委为姚某、陈某办理的房屋转移登记行为合法,应予维持。

另外,对于房屋买卖成交价格是否合理等民事法律行为的内容,房屋登记机构不负实质审查义务。本案涉及的房屋买卖合同通过民事诉讼已经被法院终审判决确认为合法、有效,且法院认定陈某对房屋属于善意取得。在房屋登记行为的事实基础即房屋买卖合同之效力得到司法裁判确认的情况下,房屋登记机构对于房屋权属的登记亦不存在错误之处。综上,复议机关作出维持某市建委为陈某办理的房屋产权转移登记行为的行政复议决定

评析:

本案是一起典型的民行交叉案件即民事法律行为和行政法律行为交织的行政复议案件。该案存在两个法律关系:一是姚某、陈某与某市建委之间发生的房屋登记行政法律关系,二是姚某、陈某之间的民事法律关系即合同关系。目前,房屋权属仅登记在夫或妻一人名下的情形较多。根据相关民事法律的规定,有些房屋已经成为夫妻共同财产。为避免夫或妻在未取得对方同意的情况下单方处分共同所有的房屋或者在一方去世后另一方擅自处分已经发生继承但未登记在其他继承人名下的房屋,维护交易安全,保障房屋买受人或者其他继承人的合法权益,房屋登记机构应当对申请登记事项尤其是房屋的权属状况进行询问。在行政复议中,若登记机构尽到了合理、必要的审查义务,即使有证据证明申请人隐瞒真实情况而造成登记错误,亦不能归责于房屋登记机构。本案中,某市建委审核了申请人的身份证件、姚某的房屋所有权证以及房屋买卖合同,并对姚某进行了询问。姚某称房屋不属于共同财产,即使姚某隐瞒了刘某等三人通过继承对该房屋享有权利的真实权属状况,但当时房屋仍登记在姚某一人名下,登记机构对于该房屋产权人之外的隐形权利人不得而知,亦无能力和义务查找其他隐形权利人,故登记机构已经尽到了合理的、必要的审查义务,房屋登记行为应当得到维护。同时,法院生效判决确认房屋买卖合同有效,陈某对房屋系善意取得,说明房屋登记的基础民事法律行为的效力得到司法裁判的确认。如果刘某三人认为姚某擅自处分共同财产的行为侵犯其合法权益,亦应按照法院生效民事判决的指引,另寻其他途径向侵害方主张权利。综上,复议机关作出的复议决定是正确的。